La fiducie-sûreté, facilitatrice de financement

• Pas d'hypothèque,

• Pas de frais de mainlevée non plus, 

• Rechargement du crédit à tout moment possible sur la base d'une expertise (1), 

• Transfert des titres sur la base de 125 €, 

• Le transfert s'effectue sans plus-value (neutralité fiscale), ni droit de mutation, 

• Lorsque le bien est vendu, les titres retournent dans le patrimoine de l'emprunteur sur la base de 125 €, 

• Le transfert des titres ne change pas le régime de l'intégration fiscale ni le régime "mère fille" qui perdurent, 

• La fiducie peut porter sur des biens mobiliers (contrats d'assurance-vie, portefeuille de VMP) ou de l'immobilier (titres ou immeubles), présent ou futurs, ou même les 2, 

• Le dirigeant continue à gérer ses sociétés dont les titres sont mis en fiducie, comme s'il avait la pleine propriété des titres. Il continue donc à percevoir ses loyers, fait voter l'ordre du jour et la distribution des dividendes, etc... 

• La fiducie peut se faire avec plusieurs emprunteurs, personnes physiques et morales, 

• Par rapport au lease back, il n'y a pas de plus-value ni de droits de mutation, 

• Les intérêts du constituant emprunteur sont protégés: les biens mis en fiducie sont à l'écart de toute procédure judiciaire, des poursuites d'un liquidateur ou d'un comité des créanciers par rapport à un crédit hypothécaire. Le créancier bénéficiaire d'une fiducie est en 1° rang sur la valeur de l'actif fiduciaire et n'est primé par aucun autre créancier privilégié (salariés, frais de justice, new money, trésor...), 

• La plus-value en cas de revente revient à l'emprunteur et non au fiduciaire ou à la banque, contrairement au CBI. En crédit hypothécaire, lorsque l'emprunteur est en défaut, le bien est souvent bradé. En fiducie, la vente à la casse « est interdite » (art 2372-3 du Code Civil), le bien fait obligatoirement l'objet d'une expertise préalablement à la vente et si la vente a lieu elle doit se faire au prix de l'expertise. Ainsi, si par exemple, la banque détient une créance de 5 M€ et que le bien est vendu 10 M€, la plus-value revient intégralement à l'emprunteur, 

• Une fois que la fiducie est créée, le constituant peut rajouter des titres en fiducie pour obtenir un complément de financement et dans ce cas, il n'aura pas à payer de nouveau les frais de création de la fiducie. Ce seront des frais d'avocat pour l'avenant et les frais de dossier de la banque ainsi que les frais du fiduciaire pour la mise à jour de la fiducie.

• Les frais de constitution de la fiducie et de gestion de la fiducie ne sont dus que pour la durée du crédit. Ainsi si le crédit possède une durée de 10 ans et que l'emprunteur rembourse au bout de 5 ans, l'emprunteur n'aura payer les frais de la fiducie que pendant 5 ans. L'hypothèque en revanche, est payée, en une seule fois, à la signature du contrat, et ce quelle que soit la durée du crédit. 

• Le recouvrement s'effectue sans passer par un jugement puisque le contrat est applicable de droit (cas de défaut). La rapidité de la vente permet de recouvrer des créances très rapidement. 

(1) rechargement : Une foncière souvent finance dans un 1er temps l'acquisition d'un bien. Quelques années plus tard, la foncière décide de refinancer ce même bien. 

La foncière peut, soit se refinancer auprès du même prêteur avec une hypothèque complémentaire, soit se refinancer auprès d'un autre prêteur. Dans ce cas, l'emprunteur est obligé de rembourser le crédit (payer des IRA éventuellement), procéder aux mainlevées et reprendre ensuite une hypothèque sur un montant plus important que le crédit initial. Les coûts en termes de sûretés réelles sont alors exorbitants par rapport à un crédit avec fiducie sur titres. 

Il est même possible de recharger un CBI (sous réserve des ratios LTV et DSCR) et avec l'accord du crédit-bailleur initial, ce qui évite les frottements fiscaux (lease back même avec étalement de la plus-value), les réintégrations fiscales, les droits de mutation minorés.

1) Obtenir un financement de 3.5 M€ dans le cadre d'un Crédit-Bail Immobilier 

Éric est chef d'entreprise dans l'agro-alimentaire, il est propriétaire via une SCl des murs de son usine de fabrication et de son siège social qu'il a fait construire et qui ont été financés il y a 10 ans par la Caisse Régionale du Crédit Agricole par un contrat de crédit-bail immobilier sur une durée de 15 ans, le solde net de l'encours est de 3 M€ incorporant la valeur résiduelle. L'ensemble de cet actif immobilier est expertisé à 15 M€.

Aujourd'hui Éric souhaiterait obtenir des liquidités car il a l'opportunité de développer son activité par une croissance externe, et d'acquérir les parts sociales d'une entreprise concurrentes situées dans sa région. Eric doit aller vite s'il veut réaliser cette opération.

Les garanties qu'il peut proposer résident uniquement dans son actif immobilier professionnel au sein d'un contrat de crédit-bail. 

Pour son financement, le cabinet lui a présenté un nouvel organisme bancaire qui est garanti par un contrat de fiducie sûreté dans lequel Eric a apporté les titres de sa SCI. 

L'assiette de la garantie pour le bénéficiaire de la fiducie sûreté (le prêteur) a été calculée en fonction de la valeur de l'actif à ce jour (15 ME) diminue du montant de l'option d'achat déduction faite de la fiscalité (3M€) soit un actif net de 12 M€.

Le montant de l'endettement supplémentaire a été fixé en fonction de la création de valeur (évolutions des LTV et DSCR / taux de couverture et capacité d'endettement).

Éric a vu son besoin de 3.5M de financement accepté sa garantie et son futur endettement étant largement couvert. 

Le contrat de crédit-bail immobilier auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole n'a pas été modifié et sa situation n'a en aucun cas été dégradée. En cas de défaut, le nouveau prêteur sera remboursé après la levée d'option du crédit-bail immobilier et le paiement des éventuelles taxes sur la plus-value (réintégration du suramortissement notamment). 

2) Financement 27 M€ achat d'hôtel et travaux 

Stéphane est propriétaire murs et fonds de quatre hôtels à Nice et à Cannes. Il souhaite développer son activité par l'acquisition de deux nouveaux établissements sur la Côte d'Azur. Il a également l'intention de réaliser d'importants travaux en vue d'obtenir une étoile supplémentaire. 

Il possède un hôtel en région parisienne qu'il a mis en vente car il préfère cantonner son activité aux Alpes-Maritimes. 

Chaque mur d'hôtel est détenu par une SCI soit quatre au total elles-mêmes détenues par une holding. 

Le montage qui a été présenté par le cabinet Bougardier et retenu par l'organisme prêteur est le suivant : 

Le constituant (l'emprunteur) est la holding de tête celle-ci apporte en garantie dans un patrimoine fiduciaire dédié (contrat de Fiducie sûreté) les parts sociales des SCI qu'elle détient, soit un actif immobilier valorisé à 35 M€ dont 8 M€ de capital restant dû. 

Le montant du financement est de 27 M€ soit 14 M€ les deux nouvelles acquisitions, le remboursement du capital restant dû 8 M€ et les travaux 5 M€. 

Le financement sera mixte soit : 

7 M€ In Fine 10 ans permettant de réaliser les travaux et d'effectuer un remboursement anticipé grâce à la vente des murs de son hôtel en région parisienne. 

20 M€ amortissable 15 ans, les mensualités (150 000 €) sont largement couvertes par les loyers des 6 établissements.

3) Refinancer 18 M€ de crédits d'un groupe de SCI 

Une holding détenant une trentaine de SCI souhaitait obtenir une nouvelle capacité d'endettement pour réaliser de nouveaux investissements et racheter les parts sociales de différents associés. 

Le financement a été réalisé de la façon suivante : 

La Holding a apporté les parts des SCI dans un contrat de fiducie dont l'organisme prêteur sera le bénéficiaire. 

Il s'agit des SCI dont elle détient ou détiendra la totalité des parts à la suite du rachat. 

Le but du refinancement est de racheter les encours qui arrivent presque tous à échéance et de créer ainsi une nouvelle capacité d'emprunt, de disposer de liquidité d'une part pour racheter les parts des différents associés non familiaux et d'autre part d'anticiper la succession de l'associé principal.

Courtier leader du crédit hypothécaire en France, le Cabinet Bougardier innove et propose désormais le financement avec fiducie-sûreté à sa clientèle. Notre équipe travaille en étroite collaboration avec des avocats fiduciaires et surtout des prêteurs qui financent régulièrement ce type d'opérations. Contactez-nous pour prendre rendez-vous.