Si l’hypothèque permet d’emprunter grâce à une garantie sur la pleine propriété d’un bien, il est en théorie possible d’envisager d’hypothéquer un usufruit.
Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?
Bien qu’il ne possède pas la pleine propriété, un usufruitier peut hypothéquer le bien. En théorie, il est possible d’hypothéquer l’usufruit d’un bien immobilier.
Cette opération est prévue par le Code civil à l’article 2397 :
« Sont seuls susceptibles d'hypothèques :
- Les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles ;
- L'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée.
L'hypothèque s'étend aux améliorations qui surviennent à l'immeuble. »
Cependant, seuls de rares établissement bancaires acceptent de prêter avec une garantie hypothécaire sur un usufruit. En effet, les banques qui pratiquent le crédit hypothécaire préfèrent hypothéquer les biens en pleine propriété.
Les banques qui octroient des prêts garantis par hypothèque sur un usufruit demandent généralement que les propriétaires de la nue-propriété soient caution hypothécaire du crédit.
Quel montant emprunter un hypothéquant un usufruit ?
Le montant à emprunter grâce à une hypothèque sur usufruit est donc généralement de 10 à 20 % de la valeur marchande du bien.
En effet, un crédit hypothécaire sur l’usufruit peut représenter jusqu’à 50 % de la valeur vénale de l’usufruit. Or, la valeur de l’usufruit est décotée par rapport à la valeur vénale du bien, elle dépend de l’âge de l’usufruitier et de type d’usufruit : usufruit successoral ou usufruit à durée fixe.
Quelle banque pour un crédit hypothécaire sur un usufruit ?
Les banques françaises ne pratiquent pas d’hypothèque sur usufruit, sauf à titre très exceptionnel.
Pour souscrire un crédit sur hypothèque d’usufruit, il faut s’orienter vers des banques hypothécaires européennes.
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Le Cabinet Bougardier, courtier en crédit hypothécaire, travaille en partenariat avec des banques situées dans l’Union européenne qui acceptent de prêter en contrepartie d’une hypothèque sur usufruit pour des montants supérieurs à 200 000 €.
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Qu’est-ce que l’usufruit ?
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, l’usufruit correspond au droit de l’occuper et de le louer, tandis que la nue-propriété correspond au droit de vendre le bien.
La durée de l’usufruit est limitée et s’interrompt généralement au décès de l’usufruitier ou à la fin de la période si la durée de l’usufruit est déterminée.
Bien souvent, on se retrouve propriétaire en usufruit suite à une donation en avance sur héritage : les parents conservent l’usufruit et font don de la nue-propriété aux enfants, ou dans le cadre d’un viager.
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Qu’implique l’hypothèque conventionnelle ?
L’hypothèque est une garantie réelle prise par une banque sur un bien immobilier en contrepartie d’un crédit.
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Cela signifie que l’emprunteur consent à ce que la valeur de son bien soit affectée en priorité au remboursement des fonds prêtés.
Pour aller plus loin :
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