Des explications sur les différentes manières de garantir un prêt en France, qu'il s'agisse d'un crédit immobilier ou d'un autre type de crédit.
Dans les faits, les garanties du crédit sont imposées par l'organisme prêteur. La plupart privilégie le système de cautionnement pour les crédits à destination du grand-public.
Les établissements bancaires demandent systématiquement une garantie en contrepartie d'un crédit ayant pour objet l'acquisition d'un bien immobilier.
Hypothèque ou caution : les garanties du crédit immobilier
En France, les crédits immobiliers commercialisés auprès du grand-public sont garantis dans la majorité des cas par un système de caution assurantielle. Dans des cas plus exceptionnels, ils peuvent être garantis par PPD (hypothèque).
Différences entre hypothèque et caution
Ce deux systèmes de garantie permettent à la banque prêteuse de faciliter le recouvrement des fonds en cas de contentieux sur le crédit immobilier :
- Caution : un organisme de caution assurantielle (comme Crédit Logement ou SACCEF par exemple) remboursera la banque à la place de l'emprunteur s'il faillit à ses obligations. En cas de défaut de paiement, l'emprunteur sera alors poursuivi par la compagnie d'assurance ayant cautionné le prêt.
- Hypothèque (en réalité hypothèque spéciale du prêteur dans le cadre d'un crédit immobilier) : l'emprunteur consent à affecter la valeur du bien au remboursement du crédit. S'il faillit à ses obligations, la banque peut alors demander la saisie du bien à un juge.
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Les différentes garanties possibles pour un prêt
D'autres garanties sont possibles pour un prêt. Les garanties d'un crédit sont appelées légalement "sûretés des obligations".
Bien que la mise en oeuvre de ces sûretés soit théoriquement possible, il est parfois compliqué de trouver une banque prêteuse qui accepte de garantir un prêt autrement qu'avec un système de cautionnement. En effet, le système de cautionnement comme garantie des obligations est le montage le plus répandu pour les crédits en France.
Sommaire
Les principales garanties (sûretés des obligations) pratiquées en France sont :
- La garantie mobilière (gage)
- La caution d'une compagnie d'assurance
- L'hypothèque spéciale du prêteur
- L'hypothèque conventionnelle
- La caution personnelle et solidaire
- Le nantissement de parts sociales
- Lombard, nantissement d'épargne
- La fiducie-sûreté, considérée comme la reine des garanties
Voir les explications ci-après.
AUCUNE GARANTIE NE PROTÈGE DE LA SAISIE
Contrairement à une idée communément admise, le système de caution assurantielle ne protège pas de la saisie immobilière.
En effet, en cas de défaillance dans le remboursement, c'est l'organisme d'assurance qui s'est substitué à l'emprunteur dans ses obligations qui va ensuite le poursuivre pour recouvrer les fonds. Le juge peut alors prendre une hypothèque judiciaire sur le bien acheté (ou un autre bien) et ordonner sa vente forcée.
1. La gage, ou garantie mobilière
Le prêt sur gage (ou prêt sur sûreté mobilière) est le monopole des organismes de crédit municipaux (Source : article L514-1 du Code monétaire et financier). Le gage doit être un bien mobilier de valeur tel que par exemple :
- des bijoux ;
- une œuvre ou un objet d'art ;
- une pierre précieuse ;
- une bouteille de grand vin ;
- un instrument de musique ;
- etc...
Les objets acceptés dépendent de l'organisme prêteur. Il sont stockés en sécurité par la caisse de crédit municipal pendant la durée du prêt et peuvent être vendus à des tiers en cas de défaillance de l'emprunteur dans ses obligations. Les caisses les plus connues sont :
- Le crédit municipal de Paris, rue des Francs-Bourgeois à Paris ;
- Le crédit municipal de Toulon (Var) et ses agences à Marseille, Nice, Bastia ou Ajaccio par exemple.
2. La caution assurantielle
Il s'agit de la garantie la plus répandue en France pour les crédits immobiliers. Une compagnie d'assurance spécialisée se propose de remplacer l'emprunteur dans ses obligations si ce dernier venait à faillir dans le remboursement du crédit.
En cas de défaut de paiement, la compagnie d'assurance rembourse immédiatement la banque et se charge elle-même de recouvrer les sommes dues auprès de l'emprunteur défaillant.
C'est l'emprunteur qui paie la compagnie d'assurance. Les organismes de cautionnement les plus connus sont Crédit Logement et SACCEF.
Cette sûreté présente des avantages majeurs pour la banque prêteuse : si l'emprunteur cesse de rembourser, la société de cautionnement intervient rembourse rapidement les sommes dues. De plus, si la société de caution intervient, ce n'est plus la banque qui doit poursuivre l'emprunteur mais la compagnie d'assurance qui cautionne le prêt. La caution assurantielle est donc un montage qui limite grandement le risque d'impayé pour les banques, d'où le fait qu'elle soit très répandue.
3. L'Hypothèque spéciale de prêteur
Depuis la réforme du droit des sûretés en 2021, le privilège de prêteur de deniers (PPD) a été transformé en hypothèque spéciale de prêteur de deniers : c'est l'hypothèque d'un crédit immobilier adossée au titre de propriété du bien acheté grâce au crédit. Il s'agit d'un sûreté réelle disposant devant notaire que la valeur du bien acheté est affectée en priorité au remboursement du crédit. Contrairement à l'hypothèque conventionnelle, l'hypothèque spéciale fait l'objet de frais de notaire réduits.
4. L'hypothèque conventionnelle
L'hypothèque conventionnelle est une sûreté réelle prise sur un bien immobilier libre de tout crédit et appartenant d'ores et déjà à l'emprunteur. Le montant emprunté doit être inférieur à la valeur du bien faisant office de garantie. En général, cette quotité est de 50% maximum, elle peut aller jusqu'à 70% pour certains profils.
L'hypothèque conventionnelle peut servir de garantie pour tous les objets d'emprunt, notamment de la trésorerie non affectée. Depuis 1970, le Cabinet Bougardier obtient des prêts sur-mesure garantis par hypothèque conventionnelle.
5. La caution personnelle et solidaire
Dans le cas d'une caution personnelle et solidaire, une personne physique se porte caution d'un emprunteur. En cas de défaillance de la part de l'emprunteur, la caution doit rembourser la banque à sa place et ensuite se faire rembourser par l'emprunteur initial.
La caution personnelle et solidaire intervient bien souvent auprès des dirigeants d'entreprises. C'est bien la société qui emprunte les fonds, les associés dirigeants peuvent se porter caution pour rassurer la banque prêteuse. La caution personnelle et solidaire intervient également dans le cadre des prêts étudiants : les parents de l'étudiant emprunteur se porte caution pour le crédit.
6. Le nantissement de parts sociales
Le nantissement est l'affectation d'un bien meuble incorporel à la garantie d'une obligation (Source : Article 2355 du Code civil). Dans le cas de crédits accordés à une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SAS (Société par Actions Simplifiées) par exemple, l'établissement prêteur peut signer une convention de nantissement. Cette convention place le prêteur en premier rang parmi les créanciers, elle apporte donc un sécurité à la banque qui prête les fonds.
7. Le lombard, ou nantissement d'épargne
Dans le cas d'un crédit lombard, l'établissement prêteur demande à l'emprunteur de conserver un placement (assurance-vie par exemple) pendant la durée du prêt et même parfois de transférer le contrat d'épargne dans son établissement. Les fonds de cette épargne constituent alors la sûreté pour le prêt. Ce montage est peu répandu en France puisqu'il faut en général nantir une épargne d'un montant égal ou supérieur au capital emprunté.
À savoir
Le terme lombard fait référence à la Lombardie en Italie, une de premières régions d'Europe où des des financiers ont structuré des contrats de prêt au Moyen-Âge.
8. La fiducie-sûreté : la reine des sûretés pour financer pour vos projets spéciaux
Introduite dans le droit français en 2007, la fiducie-sûreté est un outil juridique permettant d'apporter en garantie des actifs de natures différentes en contrepartie d'un crédit d'importance, négocié auprès d'une banque ou d'un pool de prêteurs.
Cette sûreté est particulièrement appréciée des établissements bancaires lorsqu'il s'agit de financer des opérations professionnelles majeures ou d'importants investissements immobiliers.
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