Financer le remboursement d'un compte courant de SCI

Dans les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), les associés ou les gérants versent parfois des fonds sur les comptes de la société au titre d'une avance ou de prêt de trésorerie. Cette opération (qui est à distinguer d'une augmentation de capital) est inscrite au passif de la SCI, qui est dans l'obligation de les rembourser.

Qu'est-ce qu'un compte courant d'associé de SCI ?

Le compte courant d'associé désigne une créance d'un membre de la société contre la SCI. Cela signifie que l'associé ou le gérant de la SCI a prêté des fonds à la société (en les versant directement sur le compte de la SCI, ou en renonçant au versement d'une rémunération normalement prévue) et que cette dernière a l'obligation de les leur rembourser.

Une Société Civile Immobilière (SCI) permet aux propriétaires d’un patrimoine immobilier de placer leurs biens dans une société. Au fil du temps, les associés sont amenés à injecter des liquidités dans cette entreprise, pour réaliser des travaux ou payer des prestataires par exemple. Il est possible pour la SCI de contracter un crédit afin de rembourser les associés.

Un associé créancier de la SCi

Lorsqu’un associé injecte des liquidités dans sa SCI, il s’agit d’un prêt de trésorerie qui est inscrit dans la comptabilité de l’entreprise comme « compte courant d’associés ».

L’associé devient créancier de son entreprise puisque ces sommes sont considérées comme prêtées à la SCI.

Avec le temps, la dette de la SCI envers les associés peut s’avérer importante et il se peut de surcroît qu’un associé ait besoin de récupérer ces fonds pour un autre projet.

La SCI peut donc contracter un prêt hypothécaire afin  d’obtenir les liquidités nécessaires au remboursement des associés.

La SCI détient des biens immobiliers d’habitation

Pour contracter un prêt hypothécaire, la SCI doit détenir des locaux d’habitation. En effet, un bien immobilier d’habitation permet d’emprunter jusqu’à 50% de sa valeur.

Ce bien doit être impérativement être habitable et en bon état. La garantie hypothécaire ne se fait que sur des biens immobiliers de qualité, dont les travaux sont finis, aux normes, et qui peuvent accueillir des habitants.

Ainsi, il est possible d’apporter en garantie un bien appartenant à la SCI et valant plus de 300 000 €. Ce bien permet d’emprunter à partir de 100 000 € jusqu’à plusieurs millions, dans la limite de 50% de la valeur d’un bien.

• En savoir plus sur le crédit hypothécaire pour SCI

Exemple

Une SCI détient une maison d’une valeur de 2 millions d’euros. Un associé a un compte courant à hauteur de 500 000 €. La maison est apportée en garantie, la SCI obtient un prêt de 500 000 € pour rembourser le compte courant.

En théorie, la SCI pourrait emprunter jusqu’à 50% de la valeur de la maison, l’associé aurait donc pu se faire rembourser un compte courant plus conséquent : jusqu’à 1 million d’euros.

Demander le remboursement d'un compte courant de SCI

Le compte courant d'associé désigne une créance d'un membre de la société contre la SCI. Cela signifie que l'associé ou le gérant de la SCI a prêté des fonds à la société (en les versant directement sur le compte de la SCI, ou en renonçant au versement d'une rémunération normalement prévue) et que cette dernière a l'obligation de les leur rembourser.

La personne souhaitant se faire rembourser son compte courant auprès d'une SCI doit en faire la demande au gérant de la société. Pour demander le remboursement du CCA, il faut en être le bénéficiaire (les comptes courants sont tenus de manière nominative). Une convention de compte courant peut prévoir des dispositions qui régulent le remboursement des CCA : délais, étalement du paiement, versement d'intérêts par exemple.

La SCI ou l’associé sont en mesure de rembourser le prêt

Si c’est la SCI qui contracte le crédit, c’est à elle qu’incombe la responsabilité de le rembourser. Il faut donc prévoir le remboursement dans les prévisions budgétaires de la société.

Toutefois, l’associé se porte caution solidaire du prêt et est donc aussi responsable de son remboursement.

Dans le cas où la SCI ne générerait pas de revenus suffisants, l’associé doit donc injecter des sommes dans la société afin d’honorer le remboursement.

Il existe deux possibilités de remboursement pour la SCI, détaillés ci-dessous.

Dans tous les cas, un crédit engage et doit être remboursé. Il faut donc vérifier les capacités de remboursement de la SCI avant de s’engager.

Le remboursement amortissable

Dans le cas d’un amortissable, la SCI rembourse le capital emprunté et les intérêts chaque mois.

Des rentrées d’argent régulières - tels que les revenus locatifs générés par la SCI - peuvent être affectées aux mensualités du prêt.

Le remboursement In Fine

Dans le cas d’un remboursement In Fine, la SCI doit rembourser d’un seul coup l’intégralité du capital à l’échéance du prêt. En attendant, elle paie seulement les intérêts du crédit.

Cette option est idéale si la SCI a prévu de procéder à la vente d’un bien dans les années à venir.

L’associé procède au remboursement de son compte courant

Une fois le crédit accordé et les fonds versés par la banque, la SCI peut procéder au remboursement de l’associé créancier.

Cette opération doit être inscrite correctement dans la comptabilité de la SCI : il s’agit d’un remboursement de dettes et non d’un versement de revenus du capital.

À lire aussi : comment financer l'apport en compte courant d'associé ?

Vérifier l'écriture comptable du compte courant

Pour que la SCI procède au remboursement des fonds prêtés, des comptes courants nominatifs doivent être tenus dans la comptabilité de la société. Cela implique que l'apport en compte courant réalisé antérieurement ait bien été inscrit au passif de la SCI et que les justificatifs de ce mouvement ont été conservés.

Quelle imposition pour le remboursement du compte courant ?

S'agissant de prêts, les mouvements de compte courant d'associés sont neutres fiscalement. Néanmoins, si une convention de compte courant prévoit le versement d'intérêts, ces intérêts seuls sont soumis à l'impôt sur le revenu (car il s'agit d'une forme de rémunération).

La SCI peut-elle refuser la restitution du compte courant ?

Les statuts de la SCI prévoient que la société doit rembourser ses dettes. Ainsi, elle ne peut pas refuser purement et simplement de rembourser un compte courant créditeur.

La santé financière de la SCI est à prendre en compte lorsque l'on sollicite le remboursement du CCA, notamment lorsque la SCI détient les résidences principales des associés ou de leur famille et qu'elle ne génère peu ou pas de revenus locatifs. En effet, il s'agit d'éviter que le remboursement des CCA ne mette en danger l'existence de la société.

Certaines situations particulières peuvent limiter le remboursement du compte courant :

• La SCI semble dans l'impossibilité de payer : elle ne dispose pas de la trésorerie pour rembourser le CCA et ne génère pas de revenus suffisants pour accumuler les sommes nécessaires au remboursement ou les emprunter. En théorie, elle ne peut pas refuser le remboursement du CCA pour ce motif, elle doit donc trouver des fonds en vendant ses biens ou en générant des revenus locatifs ;
• La SCI est en procédure collective : dans ce cas, la SCI se voit dans l'interdiction de rembourser les CCA à partir du moment où le juge ouvre la procédure collective ;
• La SCI est contrainte de reporter le paiement : le temps qu'elle souscrive un crédit professionnel ou qu'elle accumule les fonds nécessaires. Dans ce cas, elle propose un délai de paiement à la personne souhaitant se faire rembourser son compte courant ;
• L'Assemblée Générale (AG) refuse le remboursement : si l'AG refuse de rembourser un compte courant, cette décision doit être acceptée par le bénéficiaire de ce CCA, car l'AG n'est pas habilitée à accepter ou refuser le remboursement d'un CCA ;
• La convention de compte courant fixe des règles quant au remboursement : les dispositions de la convention de compte courant, si elles existent, doivent être respectées. Bien souvent, les conventions de compte courant délaient le remboursement des CCA si ceux-ci menacent les fonds propres de l'entreprise, ou encore prévoient échelonnement des remboursements.

À noter
Si le remboursement du CCA risque de provoquer des difficultés financières majeures pour la SCI, notamment une cessation de paiement, les bénéficiaires d'un compte courant créditeur peuvent alléger le passif de la société en renonçant au remboursement de leur compte courant par un acte de seing privé.

Comment procéder dans les faits au versement des fonds ?

Le remboursement du compte courant par la SCI à son associé doit faire l'objet d'une transaction scripturale inscrite par la SCI dans le compte courant nominatif de la personne remboursée. Autrement dit, la SCI émet un virement SEPA (ou un chèque bancaire) directement vers le compte personnel de la personne à rembourser.

Ce mouvement doit bien être identifié comme un "remboursement de compte courant" afin qu'il ne soit pas interprété comme une rémunération.

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