Une SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale qui peut être constituée au minimum par deux associés. Elle a pour objet principal l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.
Une Société Civile Immobilière peut, sous conditions, souscrire un crédit hypothécaire en tant que personne morale afin de financer son développement ou le remboursement des comptes courants d'associé. La société peut rembourser elle-même les mensualités du crédit hypothécaire.
Dans le cas où ses revenus seraient trop faibles ou inexistants, c'est l'associé de la SCI (qui est caution personnelle et solidaire du prêt) qui doit procéder au remboursement.
Si c'est la SCI qui emprunte, les fonds obtenus doivent servir un objet de la société :
- Remboursement du compte courant d'associés, ce qui permet au propriétaire de la SCI de récupérer les fonds qu'il a injectés dans la société ;
- Opérations immobilières : financer l'acquisition d'un bien par la SCI ;
- Achat de parts : la SCI achète les parts d'une autre SCI ;
- Trésorerie pour la société.
On distingue deux types de SCI :
SCI familiale : les associés font partie de la même famille. Des membres de la famille vivent dans les biens de la SCI. Les SCI familiales sont créés pour optimiser la donation ou pour faciliter la gestion du patrimoine.
SCI professionnelle : les biens détenus par la SCI sont loués à des personnes extérieures à la SCI et extérieures à la famille des associés. La SCI génère des revenus locatifs.
Comment hypothéquer un bien détenu en SCI ?
Une SCI peut hypothéquer un ou plusieurs de ses actifs immobiliers dans le but de financer des projets qui entrent dans le cadre de ses statuts.
Pour hypothéquer un bien immobilier et obtenir un crédit, l'emprunteur doit faire appel à un courtier en crédit hypothécaire comme le Cabinet Bougardier.
Voici les principaux critères appliqués par les banques pour hypothéquer une maison ou un appartement placé en SCI :
- Besoin : il doit être supérieur à 200 000 € et conforme aux statuts de la SCI.
- Situation financière de la SCI : analyser le bilan de la SCI (si à l'IS, impôt sur les sociétés) ou la déclaration fiscale (si à l'IR, impôt sur le revenu) afin de déterminer les capacités financières de la société. Comme c'est le cas pour tous les crédits en France, la personne qui emprunte doit justifier de ressources suffisantes pour payer les échéances.
- Bien apporté en garantie hypothécaire de 1er rang : un ou plusieurs immeubles d'habitation, en bon état, de valeur supérieure à 400 000 € et situés dans une grande ville en France métropolitaine. La SCI est propriétaire des biens qu'elle apporte en garantie.
- À lire aussi : Frais d'hypothèque et coût du crédit hypothécaire
Vous êtes propriétaire, financez votre SCI avec un crédit hypothécaire. Notre équipe de courtiers expérimentés vous accompagne et négocie ce financement auprès d'une banque.
Souscription
Les banques partenaires du Cabinet Bougardier pour ce type de financement travaillent en libre prestation de service. Cela signifie que les candidats à l'emprunt doivent passer par l'intermédiaire d'un courtier pour y présenter leurs dossiers.
Voici le déroulement du processus de souscription (qui peut être interrompu à tout moment jusqu'au versement effectif des fonds) :
Première réponse de faisabilité de la part d'un analyste du Cabinet Bougardier
Constitution du dossiers grâce aux documents fournis par le client
Expertise du/des biens immobiliers proposés en garantie hypothécaire
Réception de l'offre de prêt
Signature du contrat de crédit et décaissement des fonds devant un notaire
Durée : généralement 6 à 8 semaines entre le moment où tous les documents sont reçus et les versement effectif des fonds
Des modalités de remboursement souples pour s'adapter à toutes les situations
Un prêt hypothécaire peut être amortissable (comme un crédit classique) ou faire l'objet d'un In Fine (remboursement à échéance).
Modalités de remboursement du prêt professionnel hypothécaire :
Dans les deux cas, il est possible de procéder à un remboursement anticipé partiel ou total.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Nous examinons attentivement votre niveau d'endettement et votre capacité d'emprunt afin de vous proposer le montage qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos besoins.
Pourquoi hypothéquer un bien en SCI ?
Lorsque la SCI souscrit un crédit, c'est bien la société qui est engagée contractuellement. Cela isole la dette du patrimoine personnel des associés.
Dans certains cas, notamment si la SCI ne génère pas suffisamment de revenus pour rembourser, les associés interviennent au titre de caution personnelle et solidaire.
Un prêt hypothécaire permet d'emprunter jusqu'à 50 % de la valeur d'un ou plusieurs actifs immobiliers appartenant à la SCI, il peut financer les principaux besoins d'une SCI :
Acquisition d'un nouveau bien immobilier dans la SCI
Rembourser le compte courant d'un associé : la SCI emprunte pour rembourser les fonds avancés par les associés
Trésorerie professionnelle pour la SCI : bénéficier de trésorerie pour financer les frais de gestion de la société, les frais d'entretien des biens, payer des prestataires ou l'acquitter d'une dette fiscale
Le principe du prêt hypothécaire pour les professionnels
Le crédit hypothécaire s’adresse à des chefs d’entreprise dont la situation économique ou financière ne répond pas aux critères des banques classiques de réseau.
Ces chefs d’entreprise, lorsqu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier (condition sine qua non), peuvent contracter un prêt hypothécaire qui leur permettra, soit d’améliorer les capacités de développement de leur entreprise, soit de sortir d’une passe difficile (financement de matériel, besoin de trésorerie, besoin en fonds de roulement…)
Le bien immobilier personnel servira de garantie pour l’obtention d’un crédit hypothécaire à usage professionnel. Une commodité des plus rares sur les marchés du crédit et ô combien utile dans certaines circonstances.
- À lire aussi : rembourser son compte courant de SCI
Pour être éligible au prêt hypothécaire professionnel, il faut :
- Être propriétaire d’un bien immobilier d’habitation de valeur (à partir de 300 000 €), libre de tout crédit ou presque remboursé ;
- Emprunter une somme allant de 150 000 € à plusieurs millions d’euros, dans la limite de 50% de la valeur du bien apporté en garantie ;
- Être en mesure de rembourser le capital et les intérêts.
Il est également possible de contracter un emprunt hypothécaire en apportant en garantie des locaux commerciaux tels que des bureaux, dans ce cas la quotité est moindre.
Un financement souple
Un crédit avec garantie hypothécaire ne demande pas d'apport ni d'assurance emprunteur et ne connaît pas de limite d'âge.
Le crédit hypothécaire pour les promoteurs immobiliers
La promotion immobilière est un secteur d’activité particulièrement demandeur de financements.
Parfois, les banques de réseau ne parviennent pas à proposer des produits adéquats et le promoteur risque de laisser filer une opportunité faute de financement.
Dans cette situation, il existe plusieurs solutions :
- La société détient des biens d’habitation terminés et pas encore vendus : elle contracte un prêt hypothécaire en son nom ;
- Le dirigeant de la société emprunte grâce à son patrimoine personnel et injecte les sommes dans sa société (ce dernier cas est le plus courant) ;
- Le dirigeant emprunte en son nom grâce à son patrimoine personnel et rembourse à mesure que les appartements se vendent.
Indépendants et professions libérales
Une hypothèque conventionnelle peut vous permettre de financer un besoin temporaire de trésorerie pour votre entreprise :
- Besoins en Fonds de Roulement (BFR)
- Attente de paiement de la part d'un client
- Attente du versement d'une aide d'État
- Besoin de liquidités pour commencer une prestation
- Baisse passagère d'activité (maladie, déménagement...)
En apportant en garantie un bien de votre patrimoine personnel, vous pouvez emprunter à votre nom et injecter les sommes obtenues dans votre entreprise.
- À lire aussi : crédits pour indépendants et professions libérales
Il s'agit bien de financer un besoin temporaire, en effet il faut prévoir le remboursement du capital et le paiement des intérêts.
En cas de vente nécessaire
Il se peut toutefois que le chef d’entreprise ait pour objectif de vendre son bien immobilier. Dans ce cas le recours au crédit hypothécaire (à court terme et In Fine) peut lui permettre de :
- Gagner du temps afin de ne pas avoir à brader son bien ;
- Gagner le temps nécessaire, si le bien est occupé par un locataire, pour lui donner son congé et attendre les délais obligatoires pour l’exécution de ce congé ;
- Reculer une vente afin d’éviter de payer la taxe sur les plus values immobilières ;
- Obtenir un « relais sec » de plusieurs années au cas où une rentrée d’argent prévue est prouvée. Une facilité que le Cabinet Bougardier est l’un des rares à pouvoir obtenir.
Notre équipe de courtiers négocie les meilleures conditions pour financer votre SCI. Grâce à la garantie hypothécaire, l'apport et l'assurance emprunteur sont facultatifs.
Utilisation des fonds empruntés
Les fonds empruntés par la SCI doivent servir uniquement à des projets en adéquation avec les statuts de la société :
- Financer des transactions immobilières
- Subvenir aux frais de gestion des biens et de la société
- Rembourser les dettes de la société
Les fonds empruntés servent à la SCI et leur utilisation correspond à ses statuts. Il n'est pas possible de faire emprunter la SCI pour financer un projet personnel (ou un projet professionnel d'une autre société).
Remboursement
Le Cabinet Bougardier propose deux formules de remboursement pour les prêts accordés aux SCI :
- Remboursement In Fine (à terme fixe) : seul les intérêts sont payés par mensualités. Le capital est remboursé en un seul versement à la fin du crédit ou par remboursement anticipé. Dix ans maximum.
- Remboursement amortissable : le paiement des intérêts et le remboursement du capital sont étalés en mensualités fixes. C'est la forme de remboursement la plus répandue. Vingt ans maximum.
Dans le cas d'un prêt In Fine, la SCI doit s'engager sur la vente d'un bien immobilier pour sortir de l'opération.
- À lire aussi : In Fine ou amortissable, quelles différences ?
Courtier en crédit hypothécaire pour SCI depuis 1970
Créé en 1970, le Cabinet Bougardier obtient des crédits hypothécaires pour un clientèle de propriétaires immobiliers français.
Grâce à notre connaissance des critères d'éligibilité des banques partenaires ainsi que nos compétences en droit social, nous saurons vous conseiller dans l'élaboration de la meilleure stratégie de financement pour le projet de SCI.
Contactez-nous pour prendre rendez-vous
Pour aller plus loin, consultez plus d'informations au sujet de l'offre de crédit hypothécaire professionnel du Cabinet Bougardier :