Une Société Civile Immobilière (SCI) permet aux propriétaires d’un patrimoine immobilier de placer leurs biens dans une société. Au fil du temps, les associés sont amenés à injecter des liquidités dans cette entreprise, pour réaliser des travaux ou payer des prestataires par exemple. Il est possible pour la SCI de contracter un crédit afin de rembourser les associés.
Un associé créancier de la SCi
Lorsqu’un associé injecte des liquidités dans sa SCI, il s’agit d’un prêt de trésorerie qui est inscrit dans la comptabilité de l’entreprise comme « compte courant d’associés ».
L’associé devient créancier de son entreprise puisque ces sommes sont considérées comme prêtées à la SCI.
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Avec le temps, la dette de la SCI envers les associés peut s’avérer importante et il se peut de surcroît qu’un associé ait besoin de récupérer ces fonds pour un autre projet.
La SCI peut donc contracter un prêt hypothécaire afin d’obtenir les liquidités nécessaires au remboursement des associés.
La SCI détient des biens immobiliers d’habitation
Pour contracter un prêt hypothécaire, la SCI doit détenir des locaux d’habitation. En effet, un bien immobilier d’habitation permet d’emprunter jusqu’à 50% de sa valeur.
Ce bien doit être impérativement être habitable et en bon état. La garantie hypothécaire ne se fait que sur des biens immobiliers de qualité, dont les travaux sont finis, aux normes, et qui peuvent accueillir des habitants.
Ainsi, il est possible d’apporter en garantie un bien appartenant à la SCI et valant plus de 300 000 €. Ce bien permet d’emprunter à partir de 100 000 € jusqu’à plusieurs millions, dans la limite de 50% de la valeur d’un bien.
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Exemple
Une SCI détient une maison d’une valeur de 2 millions d’euros. Un associé a un compte courant à hauteur de 500 000 €. La maison est apportée en garantie, la SCI obtient un prêt de 500 000 € pour rembourser le compte courant.
En théorie, la SCI pourrait emprunter jusqu’à 50% de la valeur de la maison, l’associé aurait donc pu se faire rembourser un compte courant plus conséquent : jusqu’à 1 million d’euros.
La SCI ou l’associé sont en mesure de rembourser le prêt
Si c’est la SCI qui contracte le crédit, c’est à elle qu’incombe la responsabilité de le rembourser. Il faut donc prévoir le remboursement dans les prévisions budgétaires de la société.
Toutefois, l’associé se porte caution solidaire du prêt et est donc aussi responsable de son remboursement.
Dans le cas où la SCI ne générerait pas de revenus suffisants, l’associé doit donc injecter des sommes dans la société afin d’honorer le remboursement.
Il existe deux possibilités de remboursement pour la SCI, détaillés ci-dessous.
Dans tous les cas, un crédit engage et doit être remboursé. Il faut donc vérifier les capacités de remboursement de la SCI avant de s’engager.
Le remboursement amortissable
Dans le cas d’un amortissable, la SCI rembourse le capital emprunté et les intérêts chaque mois.
Des rentrées d’argent régulières - tels que les revenus locatifs générés par la SCI - peuvent être affectées aux mensualités du prêt.
Le remboursement In Fine
Dans le cas d’un remboursement In Fine, la SCI doit rembourser d’un seul coup l’intégralité du capital à l’échéance du prêt. En attendant, elle paie seulement les intérêts du crédit.
Cette option est idéale si la SCI a prévu de procéder à la vente d’un bien dans les années à venir.
L’associé procède au remboursement de son compte courant
Une fois le crédit accordé et les fonds versés par la banque, la SCI peut procéder au remboursement de l’associé créancier.
Cette opération doit être inscrite correctement dans la comptabilité de la SCI : il s’agit d’un remboursement de dettes et non d’un versement de revenus du capital.
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