Publié le 19 juillet 2023. Rédigé par un collaborateur du Cabinet Bougardier.

En France, il est possible d'obtenir un crédit hypothécaire, c'est-à-dire, un crédit bancaire dont la garantie est un bien immobilier déjà détenu par l'emprunteur.

La banque prêteuse pose alors comme condition d'être la première dans le rang des créanciers hypothécaires. 

Ce principe de premier rang constitue la clé de la sécurité du prêteur, mais aussi celle de la transparence pour l’emprunteur. Lors de la mise en place d’un financement garanti par un bien, l’établissement de crédit s’assure que la valeur du bien est suffisante pour couvrir la somme empruntée. Ce dispositif protège également le propriétaire, car il évite une accumulation de dettes sur un même actif immobilier.

Que désigne l'hypothèque de 1er rang ?

La banque qui détient une hypothèque de premier rang est prioritaire pour récupérer ses fonds en cas de défaut de paiement et de vente du bien hypothéqué. 

En effet, l'hypothèque implique que la valeur du bien hypothéqué soit affectée en priorité au remboursement de la dette. Le rang est simplement l'ordre dans lequel les détenteurs d'un droit hypothécaire seraient remboursés si le bien devait être vendu.

 

La sûreté hypothécaire ne bloque pas la vente

Il reste possible de vendre un bien hypothéqué. Un notaire se charge de transférer l'hypothèque sur un autre bien (avec l'accord du créancier) ou de rembourser directement les hypothèques grâce aux fonds issus de la vente.

 

Le premier rang doit être libre pour souscrire un crédit hypothécaire en France

Les banques qui proposent des prêts hypothécaires en France demandent le premier rang. 

Si l'on souhaite financer un projet grâce à ce type de financement, il faut donc proposer en garantie un bien immobilier qui ne soit pas grevé d'un passif, comme par exemple un crédit immobilier, une soulte ou une hypothèque judiciaire. 

Connaître la situation de votre bien

Le premier rang d'un bien immobilier est réputé libre lorsqu'aucune dette n'est associée à ce bien :

  • Le crédit immobilier ayant financé l'achat du bien est remboursé, pareil pour les éventuels crédits travaux
  • Situation administrative : il n'y a pas d'inscription hypothécaire, cette information s'obtient auprès d'un notaire
  • Si la propriété du bien est acquise suite à un divorce ou une succession, les dettes fiscales et familiales associées sont remboursées

Dans le dernier cas, le crédit hypothécaire peut servir à financer le rachat des soultes ou régler la dette fiscale. 

Obtenir un crédit garanti par hypothèque

Fondé en 1970, le  Cabinet Bougardier est le spécialiste du crédit hypothécaire en France. Vous êtes propriétaire et vous souhaitez financer un projet d'avenir, notre équipe de courtiers expérimentés vous accompagne.

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Réponses aux questions : Hypothèque de premier rang : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que l'hypothèque de premier rang ?

L'hypothèque de premier rang désigne la priorité accordée au créancier hypothécaire pour être remboursé en premier en cas de défaut de paiement et de vente forcée du bien. Le rang correspond à l'ordre dans lequel les créanciers seraient désintéressés si le bien était vendu. En France, les banques proposant des prêts hypothécaires exigent systématiquement d'être en position de premier rang.

Pourquoi les banques exigent-elles le premier rang pour accorder un crédit hypothécaire ?

Le premier rang garantit au prêteur que sa créance sera remboursée en priorité sur le produit de la vente du bien, avant tout autre créancier. C'est le fondement de la sécurité du dispositif hypothécaire. Sans cette position prioritaire, le prêteur s'exposerait à ne pas récupérer ses fonds si la valeur du bien ne couvre pas l'ensemble des dettes qui y sont attachées.

Comment savoir si le premier rang de son bien est libre ?

Le premier rang est réputé libre lorsqu'aucune dette n'est associée au bien : crédit immobilier intégralement remboursé, absence d'inscription hypothécaire, et dettes fiscales ou familiales liées à une succession ou un divorce soldées. Cette information s'obtient auprès d'un notaire via une consultation du service de publicité foncière.

Peut-on vendre un bien immobilier grevé d'une hypothèque de premier rang ?

Oui. La sûreté hypothécaire ne bloque pas la vente du bien. Un notaire se charge soit de transférer l'hypothèque sur un autre bien avec l'accord du créancier, soit de rembourser directement les hypothèques grâce aux fonds issus de la vente. L'emprunteur conserve donc la liberté de céder son bien à tout moment.

Que faire si le premier rang de mon bien n'est pas libre ?

Si le bien est encore grevé d'un crédit immobilier, d'une soulte ou d'une hypothèque judiciaire, il n'est pas possible d'y adosser un nouveau crédit hypothécaire. Il faut soit rembourser les dettes existantes au préalable, soit proposer un autre bien en pleine propriété comme garantie. Dans certains cas, le crédit hypothécaire peut lui-même servir à financer le rachat de soultes ou le règlement de dettes fiscales pour libérer le premier rang.

Pour aller plus loin :