Charles emprunte 400 000 € en viager hypothécaire

Charles, retraité, souhaite mobiliser de la trésorerie pour aider ses trois enfants. Propriétaire de plusieurs biens immobiliers, il refuse de les vendre.

Grâce au concours du Cabinet Bougardier, il souscrit un prêt viager hypothécaire lui permettant de mobiliser les fonds dont il a besoin, rester propriétaire de son bien et ne pas voir son budget contraint par des mensualités.

Se financer à la retraite

Charles est âgé de 73 ans et père de 3 filles. Veuf, il vit seul dans le grand appartement familial à Paris. Ses trois filles vont connaître des besoins financiers importants dans les prochains mois : l'aînée va reprendre l'entreprise où elle travaille, la benjamine souhaite acheter un logement et sa fille cadette, tout juste diplômée docteur en médecine, va s'installer à son compte et aura besoin de s'équiper.

En conséquence, Charles souhaite réaliser un don manuel à ses filles. Elles pourraient bénéficier d'une exonération d'impôts sur les dons reçus de leur père dans la limite de 100 000 euros tous les quinze ans. Aussi, Charles souhaite emprunter afin de donner 100 000 euros à chacune de ses filles et ainsi leur faire profiter au maximum de cet avantage fiscal.

« Je voulais aider mes filles à un moment décisif de leur vie, sans attendre. Le prêt viager hypothécaire m’a offert une solution humaine et financièrement équilibrée », explique Charles.

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Rester propriétaire

Charles est propriétaire de sa résidence principale, un appartement de 90m2 situé dans le 15e arrondissement de Paris. Cet appartement est estimé à 850 000 euros. Il possède également un autre appartement dans le même immeuble qu'il loue à une famille. 

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Il souhaite conserver ses deux biens le plus longtemps possible, il est donc impensable pour lui de vendre, même via une vente en viager traditionnelle. Il préférerait emprunter les fonds, mais souhaitant préserver sa retraite (environ 3000 euros par mois), il recherche une solution d'emprunt dans laquelle il ne serait pas contraint par des remboursements mensuels. 

Un prêt hypothécaire avec remboursement viager

C'est auprès du Cabinet Bougardier que Charles trouve la solution. Il avait déjà fait appel à nos services quinze ans plus tôt pour financer son entreprise. 

Au cours d'un rendez-vous, nous convenons que la solution la plus adaptée à son projet est de mettre en place un crédit avec remboursement viager associé à une sûreté hypothécaire, d'un montant de 400 000 euros. 300 000 euros seront donnés équitablement à ses filles, les 100 000 euros restants serviront à Charles pour financer ses loisirs et ses dépenses occasionnelles. 

« Je voulais préserver mon indépendance sans compromettre mon niveau de vie. Ne pas avoir de mensualités à rembourser est un vrai soulagement », témoigne-t-il.

Le crédit hypothécaire ne dépossède pas l'emprunteur : Charles reste propriétaire de son appartement à Paris même si l'actif est hypothéqué, il peut continuer d'en profiter comme il le souhaite. 

Le remboursement viager est tout à fait adapté à sa situation de retraité : le crédit ne comprend pas de mensualités à payer, ce qui évite à Charles une charge supplémentaire.

Comment rembourser ?

Au décès de Charles, une nouvelle expertise du bien hypothéqué sera effectuée. Les filles de Charles pourront choisir entre :

• Solder la dette pour conserver la propriété du bien

• Vendre le bien pour rembourser le crédit avec les fonds de la vente

Le montant à payer ne peut jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué. Ainsi, les filles de Charles sont protégées.

Voici comment fonctionne ce mécanisme de protection :

1. Si la dette est inférieure à la valeur du bien

Si le montant de la dette est inférieur à la valeur du bien hypothéqué, les héritiers reçoivent la différence. 

Dans le cas de Charles, si son appartement était estimé 900 000 euros et sa dette s'élevait 700 000 euros, ses filles se seraient partagé le reliquat de 200 000 euros entre elles. 

2. Si la dette dépasse la valeur du bien

Au contraire, si le montant de la dette dépasse la valeur du bien hypothéqué, c'est la banque prêteuse qui prend en charge la différence. 

Concernant Charles, si son appartement était estimé à 900 000 euros et que la dette s'élevait à 950 000 euros, la banque aurait pris en charge la différence de 50 000 euros. Les filles de Charles n'auraient pas eu à payer cette somme.

Les limites du prêt viager hypothécaire

Derrière l'attrait d'un crédit sans mensualités se cachent des réalités que tout emprunteur doit peser avant de s'engager.

Une dette qui s'alourdit chaque année

Faute de mensualités, les intérêts s'accumulent année après année. Au moment du remboursement (au décès ou à la vente du bien) la somme due peut être supérieure au capital emprunté à l'origine.

Le bien vendu, l'héritage amputé

C'est la vente du logement qui solde la dette au décès. Pour les héritiers désireux de garder le bien familial, cela implique de rembourser intégralement la dette sur leurs propres fonds, une contrainte souvent sous-estimée lors de la souscription.

Un cadre d'éligibilité qui ferme plus de portes qu'il n'en ouvre

Valeur minimale de 400 000 €, absence d'hypothèque existante, localisation en grande métropole : réunir ces trois conditions simultanément s'avère difficile pour une majorité de propriétaires.

Le Prêt Libre Patrimoine (PLP) : là où le prêt viager hypothécaire s'arrête

Face aux contraintes structurelles du prêt viager hypothécaire, le Cabinet Bougardier a développé le Prêt Libre Patrimoine (PLP), une solution exclusive pensée pour un profil d'emprunteurs plus large.

Ouvert dès 250 000 € de valeur de bien, sans âge minimal requis, le PLP donne accès à jusqu'à 70 % de la valeur du bien remboursable par mensualités sur 7 à 25 ans. Le bien demeure la propriété de l'emprunteur et reste transmissible. Aucune justification d'emploi des fonds n'est exigée.

Découvrez le Prêt Libre Patrimoine (PLP)